Cobrança de condomínio: Quando ela pode ser abusiva?

Desde 2013, uma decisão do STJ no Recurso Especial 1.104.352 demonstrou que a cobrança de condomínio, levando em consideração unicamente a fração ideal do imóvel, pode ser abusiva. Ou seja, nem sempre os proprietários dos maiores imóveis (térreos ou coberturas ) deverão pagar mais que demais condôminos .

A convenção do condomínio quase sempre estipula o valor da cobrança condominial tão somente levando em consideração a metragem do imóvel. É que a lei que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias (LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.) estabelece que “Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade”

Para grande parte dos Juristas, esse critério deve ser revisto na medida em que utiliza tão somente a questão patrimonial, onerando o proprietário por simplesmente possuir um imóvel maior do que os demais condôminos. Certo é que, na grande maioria dos condomínios, todos possuem os mesmos direitos e deveres de utilização das áreas comuns, pouco importando o tamanho do imóvel.

Na decisão acima mencionada, o STJ decidiu :

“O Tribunal de origem fundou seu convencimento na impossibilidade de enriquecimento ilícito – art. 884 do Código Civil – uma vez que a área maior do apartamento do autor da ação não onera os demais condôminos”. No caso dos autos, a soberania da assembleia geral não autoriza que se locupletem os demais apartamentos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir uma área maior, já que tal fato, por si só não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos. Essa prova foi produzida pelo apelante na perícia.”

Deste modo, entende-se que a legislação deu a liberdade da assembleia geral adotar um critério justo que busque cobrar de cada unidade o que realmente é utilizado, respeitando sempre o “princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa”.

Portanto, quem deseja alterar a forma de rateio, indica-se incialmente que promova a NOTIFICAÇÃO do condomínio requerendo convocação de Assembleia Geral Extraordinária visando alteração da Convenção. O quórum de aprovação para alteração deverá ser de dois terços de todos os proprietários.

Não sendo possível essa solução extrajudicial, deverá ser ajuizada uma ação anulatória da cláusula da Convenção do Condomínio que prevê o rateio das despesas condominiais proporcional à fração ideal de cada unidade , demonstrando que sua unidade autônoma não é beneficiada pelos serviços e despesas inerentes aos gastos condominiais rateados, ou seja, a existência de enriquecimento ilícito dos demais envolvidos diante dessa suposta quebra de isonomia.

É ainda recomendável que esta ação seja instruída de PERÍCIA demonstrando os fatos alegados de que todos os condôminos gozam dos mesmos benefícios ofertados com a despesa.

Conclui-se que o uso da metragem do imóvel como critério de divisão das despesas não pode ferir os artigos 421 (função social do contrato), 422 (boa-fé objetiva), 884 (enriquecimento sem causa), todos do Código Civil. Busca-se, assim, a anulação do rateio pela fração ideal, demonstrando que, em certos casos, essa forma de divisão penaliza determinado proprietário de imóvel ao forçá-lo a pagar a mais por serviços e empregados que trabalham igualmente para todos os proprietários.

*Samira Tanus Madeira é advogada (OAB/ RJ 174.354), com especialização em Direito Processual Civil e Direito Imobiliário. Sócia do escritório Tanus Madeira Advogados associados, fundado em 1983, com unidades nas cidades do Rio de Janeiro, São Paulo e Macaé- RJ.